新賽道為何涌向梧桐樹(shù)下老房子

(資料圖片僅供參考)

——上海市中心歷史文化風(fēng)貌區(qū)調(diào)查之二

去年11月，長(zhǎng)寧區(qū)對(duì)外發(fā)布，以愚園路、武夷路和定西路為中心，在這片有著百年歷史的街區(qū)打造“上海硅巷”科創(chuàng)街區(qū)。為何這一生活氣息濃郁、商業(yè)氛圍濃厚的老街區(qū)“突然”瞄準(zhǔn)科創(chuàng)作為新動(dòng)能？

無(wú)獨(dú)有偶，今年初，徐匯區(qū)提出在衡復(fù)歷史文化風(fēng)貌區(qū)打造“衡復(fù)金融街”，人們好奇：老洋房、梧桐樹(shù)是得天獨(dú)厚的商旅文資源，但發(fā)展金融產(chǎn)業(yè)是否根基深厚？徐匯濱江已經(jīng)有在建中的西岸金融城，“金融街”和“金融城”如何錯(cuò)位發(fā)展？

上海“梧桐區(qū)”在人們印象中的標(biāo)簽大多是咖啡館、老洋房、“網(wǎng)紅”等。但作為上海的城市核心區(qū)域，中科院各大院所、復(fù)旦醫(yī)學(xué)院和上海交大醫(yī)學(xué)院等為這里積累了深厚的科研產(chǎn)業(yè)脈絡(luò)，國(guó)資國(guó)企地塊轉(zhuǎn)型后騰挪出的產(chǎn)業(yè)載體，則讓“梧桐區(qū)”近來(lái)不斷涌現(xiàn)“老瓶裝新酒”的轉(zhuǎn)型案例，吸引新興產(chǎn)業(yè)在此扎堆創(chuàng)新。

上海“梧桐區(qū)”內(nèi)到底集聚了哪些產(chǎn)業(yè)，這些企業(yè)、機(jī)構(gòu)集聚的原因又是什么？

空間的匹配度

長(zhǎng)樂(lè)路與巨鹿路之間，一家名為“趣辦一百〇八上苑”的產(chǎn)業(yè)園，面積不足1萬(wàn)平方米，卻集聚了近年來(lái)靜安區(qū)新引進(jìn)的多家時(shí)尚創(chuàng)意企業(yè)，包括比利時(shí)之家、美國(guó)WWD時(shí)尚傳媒、意大利奢侈品牌MISSION等全球知名品牌。

在“趣辦”總經(jīng)理劉媛媛看來(lái)，讓園區(qū)開(kāi)業(yè)三年始終保持滿(mǎn)租狀態(tài)的并非空間的“小”，而是產(chǎn)業(yè)定位的“精”。“改造時(shí)，我們保留修繕了一棟百年歷史的老洋房和4棟五層高的老建筑，都是昔日上海人民美術(shù)出版社的辦公室，這讓園區(qū)自帶濃厚的文化底蘊(yùn)。”修繕時(shí)有意還原的水泥拉毛、馬賽克花磚，都從細(xì)節(jié)處樹(shù)立了園區(qū)的品牌形象，也讓其招商定位越發(fā)清晰：吸引時(shí)尚、藝術(shù)和IP孵化等文創(chuàng)類(lèi)企業(yè)。

同樣由城市更新?tīng)恳庐a(chǎn)業(yè)進(jìn)駐的歷史街區(qū)，還有愚園路和武夷路。2014年起，長(zhǎng)寧區(qū)相繼啟動(dòng)愚園路、武夷路的城市更新，如今這兩條百年馬路都成了“網(wǎng)紅”。這里同時(shí)背靠中科院上海微系統(tǒng)與信息技術(shù)研究所、中科院上海硅酸鹽所兩大近百年歷史的“科創(chuàng)源頭”，在此打造科創(chuàng)街區(qū)，并不令人意外。

“上海硅巷”由長(zhǎng)寧區(qū)科委和長(zhǎng)寧區(qū)科協(xié)、中科院兩大院所、新微科技集團(tuán)、創(chuàng)邑實(shí)業(yè)以及華陽(yáng)路街道等發(fā)起，分別承擔(dān)牽頭策劃、科技成果轉(zhuǎn)化與產(chǎn)業(yè)化、載體更新和屬地服務(wù)等作用。過(guò)去兩年，這一尚在探索階段的機(jī)制就已有顯著成果：愚園路引進(jìn)了深耕數(shù)字交互和虛擬技術(shù)領(lǐng)域的觀池科技；武夷路引入了工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)“獨(dú)角獸”黑湖科技；定西路上由巴黎春天商場(chǎng)改造而來(lái)的新微智谷，吸引了智能傳感器領(lǐng)域頭部企業(yè)矽睿科技入駐。

“創(chuàng)新與轉(zhuǎn)化是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，‘政產(chǎn)學(xué)研金服用’每個(gè)環(huán)節(jié)都需要人的交流、互動(dòng)和思想的碰撞。創(chuàng)新鏈跟產(chǎn)業(yè)鏈一樣，需要生態(tài)和集聚。硅巷豐富的科技與教育資源，厚重的歷史與文化積淀，加上便利的交通，成為孵化創(chuàng)新生態(tài)的理想場(chǎng)所。”中國(guó)科學(xué)院上海微系統(tǒng)與信息技術(shù)研究所所長(zhǎng)謝曉明接受采訪時(shí)說(shuō)。

“生態(tài)”中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)是吸引產(chǎn)業(yè)投資。據(jù)徐匯區(qū)金融辦統(tǒng)計(jì)，目前衡復(fù)歷史文化風(fēng)貌區(qū)徐匯區(qū)塊內(nèi)已集聚約600家各類(lèi)投資機(jī)構(gòu)，徐匯區(qū)正在此打造私募股權(quán)投資基金集聚區(qū)，并成立多部門(mén)協(xié)同的工作組，承擔(dān)行業(yè)指導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)投資、屬地協(xié)調(diào)、載體資源配置等職責(zé)。

“私募股權(quán)基金的人數(shù)一般在一二十人，與老洋房所能提供的空間承載量相匹配，‘梧桐區(qū)’環(huán)境的私密性與基金的‘私募’性質(zhì)相符，且這類(lèi)投資機(jī)構(gòu)的投資人一般是上市公司或高凈值客戶(hù)，比較喜歡‘梧桐區(qū)’獨(dú)具魅力的氛圍。”徐匯區(qū)金融辦副主任傅斌梁說(shuō)。

“梧桐區(qū)”內(nèi)的大院大所也展現(xiàn)出對(duì)科技企業(yè)強(qiáng)大的“吸附力”。

研發(fā)“網(wǎng)紅貓”湯姆貓的浙江金科湯姆貓文化在上海成立新公司時(shí)，辦公地就首選瑞金醫(yī)院周邊。“瑞金的醫(yī)療和技術(shù)水平全國(guó)領(lǐng)先，有神經(jīng)內(nèi)科、中醫(yī)科等細(xì)分門(mén)類(lèi)，與我們的研發(fā)方向非常契合，吸引力很大。”上海金科湯姆貓生命科技有限公司負(fù)責(zé)人介紹，企業(yè)主要瞄準(zhǔn)非侵入式腦機(jī)接口、腦功能數(shù)據(jù)分析等領(lǐng)域，近期推進(jìn)的一款新產(chǎn)品在研發(fā)階段需要借助專(zhuān)業(yè)醫(yī)療資源，產(chǎn)品問(wèn)世后也需要通過(guò)醫(yī)療機(jī)構(gòu)展開(kāi)臨床應(yīng)用。

“越來(lái)越多的研發(fā)環(huán)節(jié)開(kāi)始‘上云’、計(jì)算機(jī)化，只要不用到大的科學(xué)設(shè)施和化學(xué)實(shí)驗(yàn)室，中心城區(qū)也能承載企業(yè)研發(fā)的核心環(huán)節(jié)。”上海前灘新興產(chǎn)業(yè)研究院首席研究員周學(xué)強(qiáng)表示，上海市中心的“老城區(qū)”正通過(guò)城市更新促進(jìn)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新。“更新”和“創(chuàng)新”并舉，恰恰是新賽道不斷涌向“梧桐區(qū)”的關(guān)鍵。

資源的可達(dá)性

今年是聯(lián)升創(chuàng)投基金入駐太原路的第十年，公司總經(jīng)理俞峰談到企業(yè)辦公所在的這棟老洋房時(shí)，直言“搬來(lái)后就再也不想挪地方”。

對(duì)于一家私募股權(quán)基金來(lái)說(shuō)，選擇經(jīng)營(yíng)地不只要考慮自身需求，更要考量所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)能級(jí)。因此，專(zhuān)注硬科技創(chuàng)業(yè)投資的聯(lián)升創(chuàng)投基金，選擇了作為上海科創(chuàng)中心承載區(qū)之一的徐匯。在俞峰看來(lái)，落戶(hù)衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)除了環(huán)境上的匹配，還有獨(dú)棟老洋房能讓人靜下心來(lái)的特點(diǎn)。這與私募股權(quán)的行業(yè)特性——既需要充分廣泛的外聯(lián)、進(jìn)擊與交流，也需要安靜獨(dú)立的空間來(lái)作沉積、判斷和思考有密切關(guān)聯(lián)。

2016年，西井科技從江蘇路舜元大廈搬到利西路上一個(gè)小園區(qū)。彼時(shí)，利西路只是愚園路和武夷路之間一條歷史悠久的小馬路。很多人不知道，一家在集裝箱物流場(chǎng)景無(wú)人駕駛領(lǐng)域擁有世界領(lǐng)先技術(shù)的人工智能企業(yè)就駐扎在此。

為何一條小馬路能包容如此硬核的科技企業(yè)？在西井科技總裁章嶸看來(lái)，恰恰是周?chē)臒熁饸猓屍髽I(yè)始終能凝聚最核心的競(jìng)爭(zhēng)力：人才。“我們?cè)诠緲窍碌目Х鹊暧龅竭^(guò)想要招聘的人才，對(duì)方恰好也喜歡這里的氛圍。”

周學(xué)強(qiáng)指出了其中兩個(gè)底層邏輯：科技人員需要社交，很多靈感都是“腦袋碰腦袋”撞出來(lái)的；市場(chǎng)的規(guī)律就是“便捷創(chuàng)造價(jià)值”，在市中心能快速實(shí)現(xiàn)各類(lèi)資源要素的組合，企業(yè)與人才的可觸及性更高。

專(zhuān)注物聯(lián)網(wǎng)、邊緣計(jì)算的人工智能企業(yè)興容（上海）信息技術(shù)股份有限公司搬到長(zhǎng)寧區(qū)辦公后，公司CEO盧國(guó)鳴發(fā)現(xiàn)，員工們下了班不著急走，而是安排了在市區(qū)的休閑、社交活動(dòng)。與此同時(shí)，企業(yè)整體的創(chuàng)造力更高了。“我們從一家從事基礎(chǔ)架構(gòu)智能化運(yùn)維的科技企業(yè)，走上了對(duì)網(wǎng)絡(luò)元數(shù)據(jù)進(jìn)行人工智能分析的道路，業(yè)務(wù)面一下子走寬了。”在盧國(guó)鳴看來(lái)，企業(yè)所在的物理空間，會(huì)潛移默化地滋養(yǎng)身處其中的人。

上海創(chuàng)邑實(shí)業(yè)有限公司副總經(jīng)理黃志偉全程參與了愚園路城市更新。這幾年，他觀察到“梧桐區(qū)”內(nèi)科技企業(yè)的一個(gè)新趨勢(shì)：輸入的是科創(chuàng)，產(chǎn)出的是文創(chuàng)。

位于愚園路1088弄“愚見(jiàn)”園區(qū)的觀池科技就是其中之一。總部位于昭化路的觀池，業(yè)務(wù)板塊涵蓋視頻內(nèi)容、數(shù)字交互、虛擬拍攝及線上和線下藝術(shù)展。去年底，企業(yè)在愚園路新設(shè)觀池科技，今年與索尼合作建立了具備光學(xué)動(dòng)捕、GPU計(jì)算、最新實(shí)時(shí)渲染技術(shù)的XR（擴(kuò)展現(xiàn)實(shí)）拍攝工作室。在企業(yè)負(fù)責(zé)人看來(lái)，愚園路浪漫的梧桐樹(shù)兩側(cè)有各領(lǐng)風(fēng)騷的小店、流淌的人文氣息和時(shí)髦青年，將“科技+藝術(shù)”板塊放到這里，“是最正確的選擇。”

“梧桐區(qū)”內(nèi)的上海各區(qū)，對(duì)產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)亦有自己的邏輯：黃浦區(qū)依托優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源，與瑞金醫(yī)院合作打造了“沒(méi)有圍墻”的廣慈—思南國(guó)家轉(zhuǎn)化醫(yī)學(xué)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，通過(guò)盤(pán)活瑞金醫(yī)院周邊散落的存量載體，為生物醫(yī)藥創(chuàng)新企業(yè)找到“新家”，將“環(huán)醫(yī)院科創(chuàng)中心”的產(chǎn)業(yè)布局化為現(xiàn)實(shí)；徐匯區(qū)今年起將通過(guò)街區(qū)更新改造，梳理更多適合金融機(jī)構(gòu)入駐的洋房載體，將目前衡復(fù)地區(qū)散狀分布的私募股權(quán)機(jī)構(gòu)逐步連點(diǎn)成片，同時(shí)吸引更多優(yōu)質(zhì)被投企業(yè)落地，形成“衡復(fù)金融街”聚焦私募股權(quán)類(lèi)機(jī)構(gòu)、“西岸金融城”聚焦持牌和金融科技機(jī)構(gòu)的“一城一街”金融產(chǎn)業(yè)布局。

成本的折算法

不久前，“趣辦一百〇八上苑”支持比利時(shí)之家與WWD時(shí)尚傳媒在園區(qū)草坪聯(lián)合舉辦了一場(chǎng)藝術(shù)展，不少時(shí)尚界人士前來(lái)，園內(nèi)其他文創(chuàng)企業(yè)也受邀參與，創(chuàng)造了更多行業(yè)交流和商業(yè)合作的機(jī)會(huì)。這些倉(cāng)庫(kù)設(shè)在郊區(qū)、創(chuàng)意和銷(xiāo)售等部門(mén)常駐市中心的文創(chuàng)企業(yè)，自身辦公空間往往只有一二百平方米，但對(duì)產(chǎn)品展示、活動(dòng)路演的空間品質(zhì)要求頗高。為此，“趣辦一百〇八上苑”打造了密度遠(yuǎn)高于一般園區(qū)的共享會(huì)客廳、展示廳，免費(fèi)供企業(yè)使用。

“梧桐區(qū)”企業(yè)對(duì)空間的多樣化需求也折射在租金承受力上。黃志偉注意到，初創(chuàng)類(lèi)科技企業(yè)對(duì)市中心的租金始終比較敏感，這些企業(yè)中不乏海歸、海外人才，他們大多希望在市中心交通便捷、生活豐富、租金適中、環(huán)境整潔的空間辦公。

一面是市中心老廠房、舊園區(qū)尚有不少存量空間可供改造，一面是迫切尋找經(jīng)濟(jì)適用辦公場(chǎng)地的初創(chuàng)企業(yè)，打通這當(dāng)中的“信息差”，要算好空間更新的成本賬和改造后引入企業(yè)的租金賬。類(lèi)似“上海硅巷”中將原本租金3元左右的廠房空間，通過(guò)城市更新提升為租金5元左右的科創(chuàng)辦公載體，目前看來(lái)“計(jì)劃可行”，但也亟待挖掘更多可改造的資源。

記者采訪中，園區(qū)運(yùn)營(yíng)方和企業(yè)均提到了以稅代租、租稅聯(lián)動(dòng)等形式，以緩解企業(yè)在初創(chuàng)階段既依賴(lài)城市中心便捷資源，又無(wú)法負(fù)擔(dān)較高商務(wù)成本的矛盾。但商務(wù)成本并非只有租金。周學(xué)強(qiáng)表示，企業(yè)初創(chuàng)階段尤其需要跟人打交道，在市中心辦公無(wú)疑增加了接觸客戶(hù)、投資人的便捷性。對(duì)員工來(lái)說(shuō)，租房成本與通勤時(shí)間成本間的博弈始終存在。因此，政府能做的是盡可能減少中小企業(yè)的商務(wù)成本、員工的生活成本，讓“便捷性”和“租金”在天平的兩端盡可能平衡。“當(dāng)企業(yè)活下來(lái)、活過(guò)一段時(shí)間后，相當(dāng)于被市場(chǎng)概念驗(yàn)證過(guò)了，那就可以在自己的賽道上快速發(fā)展了。”

作為產(chǎn)業(yè)載體，老洋房無(wú)疑是稀缺資源。“只有讓老房子與新產(chǎn)業(yè)有機(jī)結(jié)合，老洋房才能發(fā)揮出最大的產(chǎn)業(yè)載體價(jià)值。”俞峰說(shuō)。記者了解到，借助打造私募股權(quán)基金集聚區(qū)的契機(jī)，徐匯正進(jìn)一步培育科創(chuàng)投資領(lǐng)域的企業(yè)“朋友圈”，通過(guò)服務(wù)吸引更多優(yōu)質(zhì)的被投企業(yè)落地上海、落地徐匯。（記者 舒抒 唐燁）